Vender sin corredor no es raro ni arriesgado por sí mismo: mucha gente lo hace, y la razón casi siempre es la misma, que la comisión se lleva una parte grande del precio. Lo que sí exige es orden. Hay que fijar un precio realista, mostrar bien la propiedad, atender a los interesados y cuidar los papeles hasta la firma. Esta guía recorre ese camino en el orden en que se vive, con los puntos donde la gente suele tropezar.

Antes de publicar: tres decisiones que ordenan todo

Primero, cuánto quieres recibir y cuánto estás dispuesto a bajar. Ten un precio de publicación y un piso que no vas a cruzar. Ese piso lo defines con números (cuánto debes del crédito, qué necesitas para tu próxima compra), no con el humor del día.

Segundo, quién aparece en la escritura. Si la propiedad está a nombre de más de una persona, o hay una herencia sin regularizar, conviene aclararlo antes de publicar: un comprador serio lo va a preguntar y puede hacer caer la operación a última hora.

Tercero, cuánto tiempo puedes esperar. Quien necesita vender en un mes se comporta distinto de quien puede esperar seis. Sin corredor, tú eres quien responde mensajes y muestra la casa; si no tienes tiempo, mejor saberlo desde el inicio.

Paso 1: junta los documentos primero

Tener los papeles listos acorta la venta y da confianza. Lo que suele pedir un comprador (y su banco, si hay crédito) es esto:

• Certificado de dominio vigente.
• Certificado de hipotecas y gravámenes.
• Certificado de deuda por contribuciones y último pago.
• Certificado de no expropiación y de número domiciliario.
• Si es departamento o parcela en condominio: certificado de copropiedad inmobiliaria y reglamento.
• Copia de la inscripción de dominio y de los títulos anteriores.

En otro artículo de este blog te explicamos cada uno y dónde se pide. Por ahora, quédate con la idea: no esperes a tener un interesado para empezar a juntarlos.

Paso 2: fija el precio con comparables, no con cariño

El precio que más pesa es el de las propiedades parecidas que se están ofreciendo hoy en tu sector. Busca al menos cinco: mismo barrio, tamaño y estado similares. Anota su precio por metro cuadrado y cuánto llevan publicadas. Un aviso que lleva meses y no se vende te dice más que uno recién subido.

Recuerda que el precio de publicación suele tener un margen de negociación. Si publicas exactamente en tu piso, no tienes margen; si publicas muy por encima, nadie escribe. Sirve publicar un poco sobre tu precio objetivo y revisar la respuesta a las dos o tres semanas: si hay pocas consultas, el problema suele ser precio o fotos.

Paso 3: prepara la propiedad y sácale buenas fotos

Despeja, ordena y limpia. Saca objetos personales de las superficies, abre cortinas y fotografía con luz natural. Muestra cada espacio, los exteriores y el entorno. Un video corto recorriendo la casa responde preguntas antes de que te las hagan. Tenemos un artículo dedicado a esto, porque es lo que más decide si alguien te escribe o pasa de largo.

Paso 4: escribe un aviso que responda lo que se pregunta

Un buen aviso dice, sin rodeos: tipo de propiedad, comuna y sector, superficie construida y de terreno, dormitorios y baños, estacionamiento, estado, gastos comunes y contribuciones aproximadas, y qué incluye la venta. Menciona lo que de verdad pesa en la decisión: cercanía a metro o colegios, orientación, ruido, conectividad. Evita adjetivos vacíos como «excelente oportunidad»: no informan nada.

Paso 5: atiende y filtra a los interesados

Responde rápido y con datos. Antes de mostrar, pregunta lo básico: si compra con crédito o al contado, si ya tiene aprobación del banco y en qué plazo quiere cerrar. Así ahorras visitas que no van a ninguna parte.

Para las visitas, coordina horarios concentrados, no vayas solo si no conoces a la persona y, si puedes, avisa a alguien. No des tu dirección exacta hasta que haya un interés real: en la ficha basta con la zona.

Paso 6: negocia con un marco claro

Cuando llegue una oferta, mira tres cosas además del monto: forma de pago (contado o crédito), plazo y condiciones. Una oferta algo menor al contado y con plazo corto puede valer más que una mayor sujeta a un crédito que aún no está aprobado. Responde por escrito para dejar constancia.

Paso 7: promesa, escritura e inscripción

Cerrado el trato, lo habitual es firmar una promesa de compraventa ante notario, con precio, plazo para la escritura y una cláusula de multa si alguna parte se echa atrás. Luego viene la escritura de compraventa y, finalmente, su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, que es lo que efectivamente traspasa el dominio. Hasta la inscripción, no hay traspaso. Cuando hay crédito hipotecario, el banco coordina varios de estos pasos con su propio abogado.

¿Cuánto me ahorro realmente?

Haz la cuenta con tu propiedad. Las guías del mercado hablan de ~2 % más IVA por cada lado en una venta con corredor, y otras de entre 2 % y 5 % del precio. En una casa de $150.000.000, un 2 % + IVA son $3.570.000. A eso hay que restarle lo que sí te va a costar vender por tu cuenta: un abogado que revise la promesa y los títulos, certificados y, si quieres, mejorar la presentación de la propiedad. Muchas veces la diferencia sigue siendo grande, pero calcúlala con montos reales antes de decidir. No existe tarifa legal fija: lo que se pacta con un corredor puede ser menor o mayor.

Cuánto puede demorar

Una guía pública estima que, una vez que aparece un interesado, la venta puede tomar unos dos meses hasta cerrar. Antes de eso está el tiempo de encontrar al comprador, que depende de precio, fotos y zona. Planifica con holgura, sobre todo si necesitas el dinero para otra compra: es mejor tener un plazo de 4 a 6 meses en mente que depender de vender en uno.

Dónde más se tropieza

• Papeles incompletos que aparecen a última hora.
• Entregar dinero o llaves antes de la inscripción. Evítalo.
• Pagos poco claros: usa vale vista o transferencia con constancia en el contrato, no efectivo.
• No considerar impuestos: según tu caso, vender puede tener efectos tributarios. Lo vemos en otro artículo.

¿Y si prefiero apoyo?

Vender sin corredor no significa vender solo. Puedes pedir a un abogado que revise la promesa y los títulos por un monto fijo, que suele ser una fracción de lo que costaría una comisión. Lo importante es que decidas con la información delante y no por urgencia.

Para empezar, publica tu propiedad con buenas fotos, una descripción clara y una vía directa de contacto. Con eso ya tienes lo que más pesa: que el comprador te encuentre y te escriba.

Preguntas frecuentes

¿Es legal vender sin corredor?

— Sí. La ley no obliga a usar corredor; lo habitual es cuidar bien la promesa, los títulos y el medio de pago.

¿Cuándo se traspasa realmente la propiedad?

— Con la inscripción de la escritura en el Conservador de Bienes Raíces, no antes.

¿Necesito abogado?

— No es obligatorio, pero conviene que alguien revise la promesa y los títulos, tú o el comprador.